XAVIER VANESSA

22 Rue Paradis

13001 MARSEILLE

France

09 70 35 46 58

L'immobilier à Marseille et Aix-en-Provence

Vous souhaitez acheter un bien immobilier aux enchères ?

Vous êtes propriétaire de votre logement et rencontrez des difficultés avec votre syndic ou vous n'êtes pas d’accord avec les charges de copropriété que l’on vous réclame ?

Vous avez placé votre logement en location et votre locataire ne règle plus ses loyers ?

A l’inverse, vous êtes locataire et contestez les sommes réclamées par votre bailleur ou n’arrivez pas à récupérer votre dépôt de garantie ?

Vous avez fait construire une maison et des malfaçons apparaissent ou vous constatez des non conformités?

Le champ d'action de votre avocat

VENTES AUX ENCHERES

Vous souhaitez faire l'acquisition d'un bien immobilier aux enchères ?

Acheter un bien immobilier aux enchères peut être le moyen de réaliser une bonne affaire en permettant d'acquérir des biens à des prix souvent inférieurs au prix du marché et de sortir des circuits traditonnels.

Toutefois, les ventes aux enchères judiciaires sont strictement encadrées, ainsi vous devez être parfaitement informé avant de vous lancer.

Règle n°1 : l'avocat est obligatoire

Pour pouvoir porter les enchères, vous devez obligaoirement être représenté(e) par un avocat du barreau concerné.

L'avocat ne peut porter les enchères que pour une seule personne pour chaque bien.

Règle n°2: les documents à fournir à votre avocat

Si vous êtes un particulier:

- la copie de votre carte d'identité ou passeport,

- si vous êtes marié(e), la copie du livret de famille et le cas échéant, la copie du contrat de mariage,

- si vous êtes pacsé(e), la copie du contrat de PACS.

Si vous êtes une société:

- un extrait Kbis récent (moins de 3 mois),

- la copie complète des statuts,

- un mandat écrit signé par le représentant légal.

Vous devrez également justifier que l'achat d'un bien immobilier entre dans le cadre des attributions de la société.

Pour les professionnels marchands de biens, en plus des renseignements ci-dessus, vous devrez fournir à l'avocat une copie de la déclaration d'existence de marchand de biens auprès de l'administration des impôts.

A réception de ces documents, l'avocat rédige un pouvoir pour enchérir, signé de votre main, comportant notamment la désignation du bien pour lequel vous souhaitez enchérir et le montant maximum de l'enchère souhaitée.

Règle n°3: la consignation obligatoire

En application de l'article R.322-41 du Code des procédures civiles d'exécution, avant de porter les enchères, vous devrez fournir à votre avocat un chèque de banque d'au moins 10% du montant de la mise à prix (avec un minimum de 3.000 €), libellé à l'odre du Bâtonnier de l'Ordre des Avocat du Barreau de Marseille (pour les ventes aux enchères devant le Tribunal de grande instance de Marseille).

Règle n°4: les sommes à régler en sus du prix de l'adjudication

Si vous remportez l'enchère, outre le prix de vente en principal, vous devrez régler:

- les frais préalables: ce sont les frais exposés par le créancier poursuivant pour parvenir à la vente du bien à la barre du Tribunal. Le montant peut être connu quelques jours avant l'audience. En tout état de cause, le montant des frais préalables est annoncé par le Tribunal avant le début de chaque enchère.

- les frais de publicité foncière

- les droits de mutation

Règle n°5 : les formalités après les enchères

Si vous remportez l'enchère, il vous faudra attendre 10 jours pour que la vente soit définitive.

En effet, durant ce délai, une surenchère peut être formée.

Si aucune surenchère n'est formée ou si celle-ci est annulée, vous serez déclaré adjudicataire.

Dans ce cas, vous disposez d'un délai de 2 mois à compter de la date définitive de la vente pour verser le montant du prix de vente et ce, à peine de réitération des enchères.

Quelques recommandations préalables:

Parce qu'en matière de ventes aux enchères, il n'y a pas de garantie des vices cachés, il est fortement recommandé de :

- Consulter le cahier des conditions de vente : ce document contient tous les éléments d'informations nécessaires à la réalisation de la vente (surface, diagnostics énergétiques, occupation, etc.)

- Visiter le bien: pour chaque bien une visite d'une heure est programmée avant l'audience (les jour et heure de cette visite sont mentionnés sur l'annonce)

- Vérifier les conditions d'occupation:

Si le bien est occupé par le saisi et que celui-ci ne libère pas spontanément les lieux, son expulsion pourra être poursuivie par un Huissier de Justice en vertu du ,jugement d'adjudication (article R.322-64 du Code des procédures civiles d'exécution).

Si le bien est loué, sauf accord, vous ne pouvez pas exiger le départ du locataire. Dans ce cas les conditions du bail consenti par le saisi sont applicables.

Le cabinet de Maître Vanessa XAVIER vous informera et accompagnera tout au long de cette procédure.

 

BAUX D'HABITATION / BAUX COMMERCIAUX

Vous êtes propriétaire et vous avez donné congé à votre locataire sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ou sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 décembre 1975.

Votre locataire refuse de partir, vous pouvez faire valider le congé par le Juge du Tribunal d’Instance de Marseille et obtenir son expulsion.

Vous êtes locataire, titulaire d’un bail d’habitation et votre propriétaire vous a donné congé. Vous pouvez contester sous certaines conditions  la validité de ce congé.

Vous êtes propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail et vous devez faire soit renouveler le bail et fixer le prix du loyer de renouvellement, soit faire réviser le loyer tous les trois ans, votre avocat en droit immobilier déposera pour vous les mémoires auprès du juge spécialisé.

COPROPRIETE

Le droit de la copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, récemment modifiés par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR.

A la complexité et la technicité de cette matière, s'ajoutent les nombreux litiges pouvant survenir soit entre copropriétaires, soit entre les copropriétaires et le syndicat des copropriétaires ou son syndic.

Maître Vanessa XAVIER intervient en droit de la copropriété et met ses compétences au service tant des copropriétaires que du syndicat des coprpriétaires ou encore du syndic de copropriété.

La cabinet de Maître Vanessa XAVIER intervient dans tous les domaines du droit de la copropriété et notamment:

  • les charges de copropriété: le paiement des charges, la contestation de leur répartition ainsi que le recouvrement des charges, l'un des principaux contentieux en Copropriété.

A cet égard, le cabinet de Maître Vanessa XAVIER vous propose les prestations suivantes:

- Mise en demeure

- Commandement de payer

- Assignation

- Inscription d'hypothèque légale ou judiciaire

- Exécution forcée des décisions de Justice.

  • l'assemblée générale des copropriétaires: l'organisation de l'assemblée générale, l'inscription d'une résolution à l'ordre du jour,  la contestation des résolutions adoptées qui doit être portée dans un délai de deux mois à compter de la notification de l'assemblée générale (article 42 de la loi du 10 juillet 1965).
  • le règlement de copropriété: véritable "loi" de la copropriété, les règles contenues dans le règlement de copropriété s'imposent à tous les copropriétaires et organisent les rapports entre eux. la lecture et la compréhension du règlement de copropriété est donc indispensable. Il est toujours possible de procéder à une modification du règlement de copropriété par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires selon des règles strictes.
  • parties communes et parties privatives: leur distinction est importante en raison des conséquences qui en découlent pour chaque copropriétaire.

 

Vous êtes copropriétaire et votre voisin n’a pas hésité à empiéter sur les parties communes ou à exécuter des travaux sur les parties communes sans solliciter l’autorisation de l’assemblée des copropriétaires. Nous  vous aiderons à faire respecter le règlement de copropriété. Vous pouvez encore avoir besoin de faire annuler des décisions de l’assemblée générale.

Vous avez acheté une maison achevée et des problèmes apparaissent, vous pouvez mettre en cause la garantie des vices cachés due par les vendeurs, fournisseurs ou encore fabricants de certains éléments. L’action est enfermée dans un bref délai et votre avocat vous aidera à agir vite et à défendre vos droits.

Votre avocat compétent  en droit immobilier est là, à vos côtés, pour intenter toute action en annulation devant le Tribunal de Grande Instance. Attention cette action est enfermée dans le bref délai de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire deux mois.

Les constructeurs et le droit immobilier

Vous avez participé à la construction ou à la rénovation lourde d’une maison, votre responsabilité peut être mise en cause dans le cadre des mêmes garanties. Nous pouvons  assurer votre défense.

Syndic de copropriété

Nous pouvons  assurer la défense du Syndicat dans les actions en annulation d’assemblées générales, mise en cause du Syndic, action contre des constructeurs ou des assurances.

Les champs d'action:

Copropriété:

  • Recouvrement des charges de copropriété
  • Action en responsabilité
  • Assemblées générales
  • Règlement de copropriété

Locatif:

  • Procédure d'expulsion
  • Loyers impayés
  • Exécution de travaux
  • Congés
  • Troubles de jouissance
  • Restitution dépôt de garantie
  • Occupation sans droit ni titre "squatters"

Ventes aux enchères

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